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沪上网红盘入市价格为何一降再降?龙湖上海困局待解

时间:2018-07-11 00:43来源: 作者:admin 点击: 70 次
沪上网红盘入市价格为何一降再降?龙湖上海困局待解 2018-07-1021:10来源:V房产房地产/公司 原标题:沪上网红盘入市价格为何一降再降?龙湖上海困局待解时隔两年,当上海龙湖拿到天璞的预售证时,不知心中悲喜。这个当时声称单价要卖到8万的网红盘在经过两年的等待后,终于得以入市,6月12日

沪上网红盘入市价格为何一降再降?龙湖上海困局待解

2018-07-10 21:10来源:V房产房地产/公司

原标题:沪上网红盘入市价格为何一降再降?龙湖上海困局待解

时隔两年,当上海龙湖拿到天璞的预售证时,不知心中悲喜。

这个当时声称单价要卖到8万的网红盘在经过两年的等待后,终于得以入市,6月12日,上海龙湖天璞取的预售证,只是预售证上的均价为5.18万元/平方米。

作为龙湖在上海为数不多的住宅项目,天璞被报以更高的期待,曾经一度被宣传成为龙湖上海冲击百亿销售目标的“利器”。然而,天璞此次取证共有956套房源,总建筑面积9.9万平米,按照上海龙湖预期售价和取证售价,至少约有28亿的差别。

据上海龙湖内部人士透露,由于政策管制等原因,龙湖在内部并未对天璞下达具体的销售任务。

01

入市价一降再降

2015年12月,上海龙湖以溢价108.34%、总价46.5亿元的总代价竞得天璞所在的嘉定江桥地块,该地块规划建筑面积17.2万平米,楼板价为27084元/平方米。该项目为纯住宅用地,要求保障房住房占规划面积的5%,以此推算实际商品房销售面积为16.3万平米。

拿下江桥地块后,彼时龙湖的营销团队对该地块非常看好,并引入龙湖旗下的高端产品系天璞系。虽然该项目位于上海嘉定江桥,由于毗邻虹桥,宣传方案上一直以“大虹桥”作为利好,当时市场预测单价已超8万元。

作为高端住宅项目,上海龙湖天璞被寄予厚望,成为上海龙湖冲击百亿的杀手锏。不曾料想,从2016年下半年开始,上海市调控政策开始加码,作为一线城市,更为严苛的“限价”使得上海新盘入市更为艰难。

据上海知情人士称,上海龙湖一直与政府进行斡旋,单价从8万降至7万,后降至6万,因为与预期差距太多,上海龙湖希望以拖延入市的方式来等待合适的时机。

由于上海调控政策趋严,“限价”并没有放松的迹象,在拖延近两年后,上海龙湖迫于销售和资金双重压力,无奈选择入市。

02

亏本?薄利?

按照目前的销售单价,外界评论称天璞有亏本销售的可能。对此,上海中原资深分析师卢文曦称:“天璞的售价比预期要低,拖得时间长,有资金沉淀的压力,但并不意味着亏本销售,在限价政策下,能盈利多少都是提前测算好的,不会亏本,也不会有很高的利润空间。”

业内人士向记者测算,按照地价,结合售价和可供销售的建筑面积,该项目首批9.9万平米,956套房子还是有一定利润的。据其分析,该土地楼面价格2.7万/平米,建安成本(加上精装)8000—9000元/平米,三年融资成本大约为5000元/平米(去年龙湖的平均借贷成本年利率为4.5%)。这些基本成本近4万/平米,加上管理成本、各种税费应该还达不到5万/平米。

此外,据相关人士分析,该项目总的成本约在4.5万/平米,现在批的价格也是双方协调妥协的结果,企业肯定是有利润的。

一位房地产业内的投资分析师表示:“销售回款的时间点延后会影响整盘的现金流,地产公司都是具有金融属性的,一部分自有资金撬动杠杆资金,这两年的现金流延后,会多出相应的财务成本,目前的情况来,利润折损肯定不少。”

同区域的开发商告诉记者,天璞按照这个售价是薄利的,如果加上资金和营销等成本,首期应该可以持平。此外,天璞还有6.4万平米的未取证楼盘,如果后续取证价格略有上涨,从项目后期开发来看可以平衡利润空间,但这也是对上海龙湖在成本控制、取证机会等方面的一种考验。

03

沪上销售承压

事实上,上海龙湖“忍痛割爱”的背后是其近年来所面临的销售困境。

2016年,上海龙湖就对外许出百亿元的销售目标。根据龙湖2016年年报,2016年上海龙湖销售额77.15亿,并未达到集团的百亿指标。同时,销售额落后北京、重庆、杭州三个城市公司,排名第四。更为严峻的是,2017年,据克而瑞数据显示,上海龙湖全年的权益销售金额只有21.68亿元。

去年销售业绩的大幅下滑与上海龙湖此前偏重商住项目布局有关。由于在2017年,上海市大力整顿商住项目,龙湖商住项目遭受冲击较大,不仅销售面临压力还面临着老业主退房的风险。

另一方面,龙湖在上海的土地储备不足,且住宅用地较少。3年前,加上天璞项目,龙湖在上海仅收获两幅住宅用地,并尚未呈现有效销售供应。

龙湖面临着无米下炊的状态,龙湖天璞拿证迫在眉睫。卢文曦分析称,上海龙湖已经面临较大的销售压力。

由于业绩不佳等原因,龙湖在上海的高管团队已经在2017年年初完成了一次较大规模的人事变动,时任上海龙湖总经理张泽林被调往深圳公司出任总经理,沈阳龙湖总经理温介邦来到上海接任张泽林一职。而现任上海龙湖总经理温介邦上任已一年有余,迫切需要在业绩上有所证明。

目前,龙湖集团正在发展新兴业务,并形成产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务。欣喜的是,除了传统住宅业务外,上海龙湖在新兴业务的发展上走在集团前列,例如在长租公寓、养老地产、科创产业等。

据悉,上海龙湖的商业项目已经达到6个,长租公寓品牌冠寓已经布局27家店。此前,龙湖集团CEO邵明晓在发布会上表示,上海将成为下一阶段龙湖商业深耕的城市之一,目前商业整体出租率95.3%。

这预示着龙湖上海的收入结构也正在发生变化。

编辑/ 一个暴躁的小萝莉返回搜狐,查看更多

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